Liquidar o crédito à habitação é um passo importante, mas o processo não termina com o pagamento da última prestação. É necessário confirmar que a dívida ficou encerrada, obter o distrate do banco, cancelar a hipoteca no registo predial e rever os seguros, a conta bancária e os restantes produtos associados ao empréstimo.

Eis o que deve fazer, passo a passo, depois de liquidar o empréstimo da casa.

1. Confirme o encerramento do crédito e receba o distrate

Se liquidou antecipadamente o crédito à habitação, confirme no documento apresentado pelo banco o capital reembolsado, os juros devidos até à data da operação e a eventual comissão de reembolso antecipado. Guarde os comprovativos do pagamento (da liquidação antecipada ou não)  e as comunicações relativas ao encerramento do contrato.

Depois de cumpridas integralmente as obrigações contratuais, a instituição deve emitir e enviar-lhe, no prazo máximo de 14 dias úteis, o documento que permite extinguir a garantia real associada ao empréstimo. Este documento, geralmente designado por distrate, comprova a extinção da dívida e permite pedir o cancelamento da hipoteca no registo predial. A sua emissão não pode dar origem à cobrança de uma comissão.

2. Peça ou aguarde pelo distrate da hipoteca

O distrate é a declaração através da qual o banco reconhece que a dívida foi extinta e autoriza o cancelamento da hipoteca. Sem este documento, o empréstimo pode estar pago, mas a hipoteca continuará a aparecer no registo predial.

Quer resulte do pagamento normal quer de um reembolso antecipado total, e uma vez cumpridas  todas as obrigações contratuais, a Lei determina que a instituição tem 14 dias úteis após o termo do contrato para emitir e enviar ao cliente o documento para extinguir essa garantia.

Independentemente do formato e modo com que decida ceder o documento, a sua emissão é sempre gratuita. Mas atenção, nada disto implica com os emolumentos devidos pelo ato de cancelamento da hipoteca no registo predial  -  que são efetivamente pagos.

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Que informação deve confirmar no distrate?

O documento deve permitir identificar claramente o banco, o imóvel e a hipoteca a cancelar, além de conter o consentimento da instituição para o cancelamento. Deve confirmar:

• a identificação do banco credor;
• a descrição predial e a fração do imóvel, quando exista;
• a referência da hipoteca a cancelar;
• o consentimento para o cancelamento;
• a assinatura ou validação eletrónica da instituição.

3. Cancele a hipoteca no registo predial

Pagar o crédito à habitação não retira automaticamente a hipoteca do registo. Para libertar o imóvel deste encargo, é necessário pedir o respetivo cancelamento.

O pedido pode ser apresentado numa Conservatória do Registo Predial ou através do Predial Online. Também pode ser tratado por um advogado, solicitador ou notário. Se o banco prestar eletronicamente o consentimento para o cancelamento, confirme como deve concluir o processo.

Depois de apresentar o pedido, confirme se a hipoteca deixou de constar do registo. Pode consultar uma certidão permanente predial ou uma informação predial simplificada, ou pedir esclarecimentos numa Conservatória do Registo Predial.

Registo predial: que documentos a apresentar?

Os elementos necessários dependem do canal escolhido. Em regra, terá de identificar o requerente e o imóvel, indicar a hipoteca a cancelar e apresentar o distrate, salvo se o consentimento do banco já tiver sido comunicado eletronicamente.
Pode ser necessária uma procuração quando o pedido é apresentado por representante. O formulário do IRN prevê expressamente o cancelamento de hipoteca ou de outros ónus e encargos.

Quanto custa cancelar a hipoteca?

Sendo a emissão e o envio do distrate pelo banco gratuitos, o cancelamento da hipoteca no registo predial está sujeito a emolumentos. O valor deve ser confirmado no momento do pedido, porque depende do canal utilizado, do número de atos e das características do processo. Se recorrer a um advogado, solicitador ou notário, podem acrescer honorários.

Os emolumentos do registo predial constam do artigo 21.º do Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado (alterado em abril de 2026).

4. Reveja o seguro de vida do crédito à habitação

O seguro de vida associado ao crédito destina-se, em regra, a garantir o pagamento do capital em dívida ao banco em caso de morte ou invalidez coberta. Liquidado o empréstimo, deve informar a seguradora e confirmar o que acontece à apólice.

 Peça informação sobre:

• a data de cessação do seguro;
• o tratamento de prémios já pagos;
• a retirada do banco como beneficiário;
• a possibilidade de manter uma proteção de vida independente do crédito.

As consequências da liquidação dependem das condições da apólice. Se quiser manter proteção para a família, peça uma proposta adequada às suas necessidades atuais.

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5. Mantenha ou reveja o seguro da casa

O seguro multirrisco protege o imóvel contra riscos que continuam a existir depois de pago o empréstimo, como incêndio, inundação, tempestade, danos elétricos ou responsabilidade civil. Além disso, o seguro contra incêndio é obrigatório nas frações de edifícios em propriedade horizontal.

Aproveite a oportunidade para informar a seguradora de que o crédito e a hipoteca terminaram e peça a atualização da apólice. Confirme:

• a retirada do banco como credor hipotecário;
• o capital seguro do edifício e do recheio;
• as coberturas, exclusões e franquias;
• a conta utilizada para pagar o prémio.

A liquidação do crédito não elimina o risco sobre o imóvel. Se quiser terminar o seguro, consulte as condições da apólice e respeite o prazo de denúncia aplicável.

6. Consulte o mapa de responsabilidades de crédito

Pode obter gratuitamente o mapa da Central de Responsabilidades de Crédito (CRC) no site do Banco de Portugal e verificar a informação comunicada pelo banco sobre o empréstimo liquidado. A CRC inclui os créditos, os montantes em dívida e outras responsabilidades efetivas ou potenciais.

Se o mapa não refletir corretamente a situação, contacte a instituição que transmitiu os dados. A correção compete à entidade que comunicou a informação à CRC, não ao Banco de Portugal.

7. É necessário comunicar a liquidação às Finanças?

Em regra, não. A liquidação do crédito e o cancelamento da hipoteca não alteram a propriedade, a utilização ou o valor patrimonial tributário do imóvel. Também não eliminam o pagamento do IMI.

Pode contudo, haver implicações fiscais se a amortização estiver ligada à venda de um imóvel ou à aplicação de um regime de exclusão de tributação de mais-valias.

A Lei n.º 56/2023 criou um benefício temporário que permitia, cumpridas determinadas condições, excluir de IRS as mais-valias obtidas com a venda de certos imóveis quando o valor fosse aplicado na amortização do crédito da habitação própria e permanente.

Este regime abrangia apenas vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Por isso, não se aplica automaticamente a uma venda ou amortização realizada em 2026. Se a liquidação do crédito estiver relacionada com a venda de um imóvel, guarde os comprovativos da venda e da amortização e confirme junto da Autoridade Tributária qual o regime fiscal aplicável ao seu caso.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.