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O novo pacote fiscal da habitação, publicado em maio de 2026, traz mudanças relevantes para quem quer comprar casa, arrendar, construir, reabilitar ou colocar imóveis no mercado de arrendamento.

O objetivo é aumentar a oferta de habitação, sobretudo em segmentos considerados de valor moderado, através de benefícios fiscais em sede de IVA, IRS, IRC, IMT e benefícios fiscais.

Na prática, o diploma cria incentivos para a construção e reabilitação de imóveis habitacionais, reduz a tributação de determinados rendimentos prediais, aumenta a dedução das rendas no IRS e cria regimes ligados ao arrendamento acessível.

O que é o novo pacote fiscal da habitação?

O pacote fiscal da habitação é um conjunto de medidas de desagravamento fiscal dirigido ao mercado habitacional. Abrange a construção, a reabilitação, a venda e o arrendamento de imóveis destinados a habitação.

O diploma altera vários códigos fiscais, incluindo o Código do IVA, o Código do IRS, o Estatuto dos Benefícios Fiscais (artigo 7º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio) e o Código do IMT. Além disso, cria três regimes específicos:

• Contratos de Investimento para Arrendamento;
• Regime de restituição parcial do IVA suportado em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente;
• Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.

A ideia central é usar a fiscalidade para tornar mais atrativo construir, reabilitar e arrendar casas. Tudo com o objetivo central de aumentar a oferta disponível no mercado. As medidas constam do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (ao abrigo da autorização legislativa dada pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março).

IVA a 6% na construção e reabilitação: quem pode beneficiar?

Uma das medidas mais relevantes é a aplicação temporária da taxa reduzida de IVA de 6% a determinadas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação.

Esta redução pode abranger imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente ou imóveis destinados a arrendamento habitacional, desde que cumpram os requisitos previstos na lei. Nomeadamente, com os limites impostos pelo conceito de renda de valor moderado.

Na prática, esta medida pode reduzir o custo fiscal associado a obras de construção ou reabilitação, mas não se aplica automaticamente a qualquer obra ou a qualquer imóvel. É necessário verificar se o imóvel, o destino da habitação, o preço de venda ou o valor da renda respeitam os limites definidos no diploma.

O que se entende por habitação de valor moderado?

Grande parte dos benefícios fiscais previstos neste pacote depende do conceito de valor moderado. Isto significa que os incentivos se destinam a imóveis ou contratos que respeitem determinados limites de preço ou de renda.

No caso da compra de habitação, o limite está associado ao segundo escalão do IMT aplicável à aquisição de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente. Em 2026, esse limite é de 660 982 €.

No caso do arrendamento, a referência usada é a renda mensal moderada. Em 2026, o limite corresponde a 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal garantida, ou seja, 2 300 €.

Estes valores são importantes porque ajudam a perceber que o pacote fiscal não se dirige a todo o mercado, mas sobretudo à oferta de habitação dentro de limites considerados moderados.

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O que muda para quem arrenda casa?

Os arrendatários ou inquilinos são abrangidos sobretudo pelo aumento da dedução das rendas no IRS. A dedução à coleta das rendas pagas por habitação permanente é reforçada.  O seu limite passa para 900€ em 2026 e para 1 000€ a partir de 2027.

Esta dedução só é relevante quando as rendas estão devidamente comunicadas à Autoridade Tributária. Ou seja, para que o inquilino possa beneficiar da dedução, o contrato deve estar formalizado e as rendas devem ser comunicadas nos termos legais.
Para as famílias que vivem em casa arrendada, esta medida pode significar uma redução do IRS a pagar ou um aumento do reembolso, dependendo da situação fiscal de cada agregado.

O que muda para os senhorios?

Os senhorios também podem beneficiar de uma tributação mais favorável quando arrendem imóveis para habitação dentro dos limites definidos no pacote fiscal.

O diploma prevê uma tributação autónoma no IRS de 10% para rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, desde que cumpram os critérios de renda moderada. Esta redução pode aplicar-se também a contratos já em curso, se respeitarem as condições previstas.

Esta é uma alteração relevante porque reduz a carga fiscal sobre rendas habitacionais elegíveis e procura incentivar os proprietários a colocar casas no mercado de arrendamento com valores enquadrados nos limites definidos.

E para empresas ou contribuintes com contabilidade organizada?

O pacote fiscal também prevê benefícios para rendimentos prediais obtidos por sujeitos passivos de IRC ou por sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B.

Nestes casos, os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados as habitações podem ser consideradas apenas em 50% para efeitos de tributação, desde que cumpram os requisitos definidos no diploma.

Esta medida pode ser relevante para empresas, investidores ou proprietários com atividade organizada na área imobiliária, sobretudo quando estejam em causa imóveis destinados ao arrendamento habitacional dentro dos limites considerados moderados.

Mais-valias imobiliárias: há novas regras de reinvestimento

Outra medida importante diz respeito às mais-valias imobiliárias. O diploma prevê a exclusão de tributação em IRS de determinadas mais-valias resultantes da venda de imóveis habitacionais, quando o valor é reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional.

Esta exclusão depende do cumprimento de condições específicas, incluindo o destino do imóvel adquirido e o enquadramento do arrendamento nos limites definidos. A medida pretende estimular a transferência de capital para imóveis que sejam colocados no mercado de arrendamento para habitação.

Para quem vende uma casa e pondera reinvestir noutra destinada ao arrendamento, esta alteração pode ser fiscalmente relevante. Ainda assim, antes de avançar, é essencial confirmar todos os requisitos, prazos e obrigações associados.

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Regime Simplificado de Arrendamento Acessível: o que é?

O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível é uma das peças do pacote fiscal da habitação. Este regime procura incentivar a disponibilização de casas para arrendamento a valores mais acessíveis, e simplificar o enquadramento face a modelos anteriores.
O objetivo é criar uma via mais simples para senhorios que queiram aderir a um regime de arrendamento com benefícios fiscais, desde que aceitem respeitar limites de renda e demais condições previstas na lei.
Para os inquilinos, este tipo de regime pode aumentar a oferta de casas com rendas mais controladas. Para os senhorios, pode representar uma forma de obter maior previsibilidade fiscal e reduzir a tributação, desde que o contrato cumpra as regras aplicáveis.

Contratos de investimento para arrendamento: uma medida para aumentar a oferta

O pacote fiscal cria também os contratos de investimento para arrendamento. Estes contratos destinam-se a projetos de investimento com impacto na oferta de habitação para arrendamento.

A medida tem uma lógica diferente das deduções ou reduções fiscais aplicáveis a famílias e pequenos proprietários. Aqui, o objetivo é atrair investimento para projetos habitacionais destinados ao arrendamento, através de um conjunto de incentivos fiscais e regras próprias.

Este instrumento pode ter impacto sobretudo em operações de maior dimensão, incluindo construção, reabilitação ou disponibilização de imóveis para arrendamento habitacional.

Na prática, pode ser relevante para promotores, empresas ou investidores que desenvolvam edifícios para arrendamento habitacional, reabilitem imóveis devolutos ou convertam património urbano em casas para arrendar. A intenção é aumentar a oferta disponível no mercado, sobretudo em projetos com impacto continuado na habitação.

O que muda para quem quer comprar casa?

Para quem pretende comprar casa, o impacto do pacote pode ser indireto ou direto, dependendo do caso.

O impacto indireto resulta da tentativa de aumentar a oferta de habitação, sobretudo através da redução do IVA em determinadas empreitadas de construção e reabilitação. Se esta redução fiscal se refletir nos custos finais, pode contribuir para aliviar o preço de alguns imóveis enquadrados no regime.

O impacto direto pode existir quando estejam em causa imóveis abrangidos pelas condições do diploma, nomeadamente em operações de construção ou reabilitação destinadas a habitação própria e permanente dentro dos limites definidos.

Ainda assim, não deve assumir-se que todas as casas novas passam a beneficiar de IVA a 6% ou que todos os compradores terão automaticamente uma redução no preço. A aplicação dos benefícios depende sempre do cumprimento das condições legais.

O que deve confirmar: das famílias aos inquilinos e senhorios?

Antes de tomar uma decisão, é importante confirmar alguns pontos essenciais.

Quem arrenda casa deve verificar se o contrato está registado e se as rendas são comunicadas à Autoridade Tributária. Isto para que possam ser consideradas nas deduções do IRS.

Os senhorios devem confirmar se a renda praticada se enquadra nos limites de renda moderada e se o contrato cumpre os requisitos para beneficiar da taxa de tributação reduzida.

Quem pretende construir, reabilitar ou comprar casa deve confirmar se a empreitada ou o imóvel cumpre as condições para aplicação da taxa reduzida de IVA.

Quem vende um imóvel e pondera reinvestir deve avaliar se a operação cumpre as regras de exclusão de tributação das mais-valias.

Para evitar perda de benefícios fiscais, cada caso deve analisar o enquadramento antes da celebração dos contratos ou da realização das operações.  

O pacote fiscal: 12 tópicos essenciais

• Procura aumentar a oferta de casas para compra e arrendamento;
• Recorre a benefícios fiscais como incentivo;
• As principais mudanças passam pela aplicação de IVA reduzido a determinadas empreitadas;
• Reforça a dedução das rendas no IRS;
• Reduz a tributação sobre rendimentos prediais elegíveis;
• Cria novos regimes de arrendamento acessível e investimento para arrendamento;
• Para as famílias, aumenta a dedução das rendas;
• Para os senhorios, vem reduzir a taxa de IRS sobre as rendas habitacionais moderadas;
• Para quem constrói, reabilita ou investe, vem aplicar IVA a 6% (mais uma vez, mediante o cumprimento rigoroso das condições legais);
• Pode ser fator de oportunidades, mas exige atenção aos limites, prazos e requisitos;
• A poupança fiscal só existe quando a operação está corretamente enquadrada.

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