Sabe o que é o direito de usufruto?

Casa e Família

Doar ou vender determinado bem, como é o caso de uma habitação, e ao mesmo tempo manter o direito ao seu benefício. Como funciona? 15-04-2026

Tempo estimado de leitura: 4 minutos

O direito de usufruto permite que alguém possa, por exemplo, ficar a morar numa casa que não é sua até ao momento da morte.

Se quer oferecer a sua casa aos seus filhos, mas pretende continuar a viver nela, o usufruto é o instrumento jurídico que procura. Este direito real permite-lhe usar e tirar rendimento de um bem que já não lhe pertence totalmente, garantindo-lhe segurança vitalícia sem bloquear a sucessão.

Neste artigo explicamos em que consiste o usufruto, que deveres impõe, quando termina e quais as implicações fiscais.

Usufruto: o que é?

O usufruto é o direito de uma pessoa, chamada usufrutuário, usar e aproveitar temporariamente os benefícios de um bem que pertence a outra pessoa, sem o alterar de forma substancial.

Este direito é mais comum emimóveis, mas pode também aplicar-se a bens móveis (como carros, ações, ou contas bancárias) e até a direitos, como rendas vitalícias.

Tome nota:
Um casal pode doar a casa aos filhos que ficam com a nua-propriedade. Ao mesmo tempo, os pais podem reservar para si o usufruto da casa, ou seja, o direito de continuar a viver nela enquanto forem vivos. Os filhos são nu-proprietários e os pais, usufrutuários.

Nu-proprietário e nua-propriedade
O nu-proprietário é a pessoa que detém o direito de propriedade de um bem, mas que não pode usá-lo ou usufruir dos seus rendimentos, pois esse direito pertence a um usufrutuário. O termo nua-propriedade refere-se à propriedade do bem sem o direito de uso e usufruto.

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Como conceder o usufruto a alguém?

O usufruto pode ser concedido de diversas formas. Eis as principais:

Contrato

Geralmente através de doação. Por exemplo, um avô doa a casa a um neto, mas estipula no contrato de doação que continua a viver nela (usufruindo dela) até à sua morte. Nesse caso, o avô é o usufrutuário e o neto é o nu-proprietário.

Testamento

Por exemplo, numa herança, a pessoa que faleceu pode deixar em testamento o usufruto de um imóvel ao seu cônjuge, reservando a nua-propriedade aos filhos.

Usucapião

Excecionalmente, o usufruto pode surgir pela posse prolongada de um bem (ver O que é e como funciona o usucapião?).

Disposição da lei

Há situações legais específicas que criam usufruto, como acontece com a legitimação de herdeiros. Em determinadas situações, a lei pode prever o usufruto dos pais sobre bens dos filhos menores.

Em qualquer caso, é necessário cumprir os requisitos formais (escritura pública para imóveis, registo quando exigido, entre outros), para que o usufruto possa estar em conformidade com a lei.

O que é e como funciona a usucapião?
A usucapião é um mecanismo legal que permite a uma pessoa adquirir a propriedade de um bem, ou o direito de usufruto, quando o possui de forma contínua, pacífica e pública, durante um período determinado por lei.
Usucapião de imóveis

Com boa-fé e justo título: se quem possui o imóvel acredita, de forma legítima, ser o proprietário (boa-fé) e apresentar um documento comprovativo ou negócio que justifique a transferência do imóvel (justo título). O prazo para adquirir por usucapião é de 10 anos;
Sem boa-fé ou sem justo título: quem possui o imóvel sabe que não é o seu legítimo dono ou não dispõe de um título válido, mas pode adquiri-lo por usucapião, no prazo de 20 anos.

Usucapião de bens móveis

Com boa-fé e justo título: o prazo é de 3 anos;
Sem boa-fé ou sem justo título: o prazo é de 10 anos.

Se o usufruto for concedido a uma pessoa coletiva, a duração máxima deste direito será de 30 anos.

Modalidades e características do usufruto

O usufruto pode ter diferentes características, consoante o prazo e o objeto:

Usufruto vitalício ou temporário

O usufruto vitalício termina com a morte do usufrutuário, enquanto o usufruto temporário chega ao fim na data acordada.

Usufruto simultâneo e sucessivo

O usufruto simultâneo ocorre quando diversas pessoas usufruem em conjunto (por exemplo, um irmão e uma irmã usufruem em partes ideais de um prédio) de determinado bem móvel ou imóvel.

O usufruto sucessivo acontece quando o direito reverte sequencialmente (por exemplo, o usufruto do João, durante a vida de Maria, que depois passa para o José).

Sempre que o usufruto é concedido a mais do que uma pessoa, esse direito só termina quando a última delas falecer.

O usufruto aplica-se apenas a imóveis?

Não. Além de imóveis, urbanos ou rústicos, o usufruto aplica-se também a bens móveis (dinheiro depositado, quotas sociais, entre outros) ou a direitos (como é o caso de rendas vitalícias ou títulos de crédito).

Na prática, pode haver usufruto de bens móveis (por exemplo, certos títulos, participações sociais ou outros bens) e usufruto de direitos (como uma renda vitalícia ou um crédito).

Nos casos do dinheiro e dos bens consumíveis, o usufrutuário pode utilizar ou alienar desde que com a obrigação de restituir no fim do usufruto (por regra, através da reposição do valor, se houver avaliação) ou pela entrega de bens do mesmo género, qualidade e quantidade.
Se falarmos de uma quantia em dinheiro (ou capitais levantados durante o usufruto), prevê-se que o usufrutuário possa administrar esses valores, desde que preste caução. O risco da eventual perda fica a seu cargo.

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Como constituir e registar um usufruto

Em primeiro lugar, confirme se o bem está livre de ónus que impeçam o usufruto (por exemplo uma hipoteca sem autorização do banco) e recolha os seguintes documentos:

Certidão predial atualizada;
Caderneta predial;
Identificação fiscal dos intervenientes;
Se se tratar de um prédio urbano: licença de utilização ou certificado energético

Depois, há que seguir um conjunto adicional de etapas

1.Escolher o título

O usufruto pode existir por contrato (doação, compra e venda, permuta, dação), testamento, usucapião ou disposição da lei.

2. Redigir o documento

O que fazer:

- Forma mais frequente: escritura pública (Notário ou Casa Pronta);
- Documento particular autenticado (DPA) feito por um advogado, solicitador ou notário. É obrigatório depósito eletrónico posterior.

Estimativa de custos:

- Escritura pública: 220€
- DPA + depósito: 20€ pelo depósito online.

3. Pagar impostos

O que fazer:

- Doação: imposto do selo (0,8 % sobre a nua-propriedade, salvo isenção familiar);
- Alienação onerosa: IMT sobre o valor da nua-propriedade;
- Os comprovativos de liquidação devem acompanhar o título.

Estimativa de custos: variável. O valor é calculado pela Autoridade Tributária antes do registo.

4. Pedir o registo do usufruto

O que fazer: entregue o título + comprovativos:

- Predial Online (mais barato) ou Balcão da Conservatória; ou Casa Pronta que trata da escritura e dos registos.

Estimativa de custos:

- Predial Online: 225€ por um único ato de registo;
- Balcão físico: 250€;
- Casa Pronta: 375€ por um ato único (constituição + registo); 700€ se tiver vários registos na mesma operação.

5. Aguardar despacho

6. Atualizar Finanças

Entregue modelo 1 do IMI para que o usufrutuário passe a constar como sujeito passivo (CIMI, art. 8.º).

7. Arquivar a documentação

Guarde escritura/DPA, certidões e comprovativos fiscais. Vão ser necessários para futuras transmissões ou extinção do usufruto.

Direitos e deveres do usufrutuário e do nu-proprietário

O regime do usufruto impõe direitos e obrigações a ambas as partes. Vejamos quais.

Direitos do usufrutuário

O usufrutuário pode usar e usufruir do bem como se fosse proprietário, sem alterar a sua substância. Isto significa que ele pode morar no imóvel, arrendá-lo ou usá-lo (por exemplo, utilizando um terreno para agricultura), e receber os frutos desse uso (rendas, produtos agrícolas, juros, entre outros). Pode também fazer obras de manutenção ou melhorias.

O usufrutuário pode transmitir o seu direito aos seus herdeiros?

O direito de usufruto não pode ser herdado. Ou seja, não passa automaticamente de pais para filhos. O usufruto cessa com a morte do usufrutuário ou no fim da data definida. Após terminar, o nu-proprietário fica com a propriedade plena do bem.

Se o proprietário vender o imóvel, o que acontece com o usufrutuário?

O usufrutuário continua a ter direito a habitar e usufruir do imóvel. O contrato de usufruto deve estar incluído na venda, e passa para o novo proprietário do imóvel.

Deveres do usufrutuário

O usufrutuário deve conservar o bem e devolvê-lo ao nu-proprietário quando terminar o usufruto, nas mesmas condições em que o recebeu.
Tratando-se de um imóvel, o usufrutuário está obrigado, por exemplo, a efetuar as reparações normais para assegurar a sua conservação, assumindo as despesas correntes de manutenção. Ou seja, não o pode destruir ou deteriorar além do desgaste habitual. Em caso de dano por uso indevido, responde pelos prejuízos causados.

Além disso, deve assumir o pagamento dos impostos anuais, como é o caso do IMI Já as grandes obras e melhorias extraordinárias ficam a cargo do nu-proprietário, salvo convenção em contrário.

Direitos do proprietário

O proprietário mantém a titularidade da propriedade plena, mas com restrições durante o usufruto. Tem também o direito de vender a propriedade, hipotecá-la ou transmiti-la, mas não pode impedir o usufruto, salvo nos casos previstos pela lei.

Quando termina, o proprietário recupera automaticamente a posse total do bem, sem necessidade de retificações. Também arca com as despesas extraordinárias e pode reclamar judicialmente se o usufrutuário abusar dos seus direitos.

Imagine um usufruto sobre um prédio urbano. O usufrutuário arrenda o apartamento e recebe as rendas (direito de fruição), mas paga o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) do prédio (é quem detém o usufruto) e deve assegurar as reparações pequenas. Se o usufrutuário pintar o interior e reformar o piso, fá-lo por sua conta, e deve ter a aprovação prévia do proprietário.

Em que situações termina o usufruto?

Morte do usufrutuário: o direito não é transmissível por herança;
Fim do prazo: se o usufruto foi atribuído por um prazo certo (não vitalício), extingue-se na data acordada, sem necessidade de ação judicial.
Reunião no mesmo indivíduo (consolidação): quando o nu-proprietário adquire também o usufruto (por exemplo, se o usufrutuário comprar a nua-propriedade ou se o nu-proprietário herdar o usufruto), o direito extingue-se por inclusão das duas parcelas na mesma pessoa;
Não exercício por 20 anos: o usufruto caduca se não for utilizado durante 20 anos seguidos;
Destruição total do bem: se o bem for perdido ou totalmente destruído, por incêndio ou ruína, por exemplo, o usufruto acaba;
Renúncia do usufrutuário: o próprio usufrutuário pode renunciar expressamente ao direito, sem necessidade de concordância do nu-proprietário.

Além destas, o Código Civil prevê outras formas de extinção, como o caso de usufruto vinculado à idade, ou o mau uso pelo usufrutuário, que pode permitir ao nu-proprietário pedir a devolução antecipada. De um modo geral, findo o usufruto por qualquer uma das causas referidas, o usufrutuário deve devolver o bem ao nu-proprietário.

Imagine este exemplo prático. O João doou um prédio à sobrinha Maria, reservando para si o usufruto vitalício. Quando João falecer, termina automaticamente o usufruto, e a Maria passa a usufruir do prédio em plena propriedade. Se em escritura fosse fixado usufruto apenas por 10 anos, no fim desse tempo o usufruto extingue-se, mesmo que o usufrutuário ainda esteja vivo.

Quem deve pagar os impostos?

O usufruto acarreta diversas implicações fiscais em sede de impostos municipais, IRS e impostos sobre transmissão (heranças e doações).

IMI

O usufrutuário é responsável por pagar o IMI anual do prédio.

IRS

Se o usufrutuário tiver rendimentos com determinado bem (por exemplo, se arrenda o imóvel), é ele quem deve declarar esses rendimentos na sua declaração de IRS e pagar o imposto correspondente.

O nu-proprietário só inclui esses rendimentos nos seus rendimentos quando tiver a plena propriedade. No caso de venda de bens em usufruto, as regras do IRS (art. 45.º do Código do IRS) determinam como calcular ganhos de capital entre nua-propriedade e usufruto.

Heranças e doações: Imposto do Selo

As transmissões gratuitas de imóveis estão sujeitas a Imposto do Selo; à taxa reduzida de 0,8%, aplicável ao imóvel. No caso de doação ou de herança com usufruto, o valor sujeito a imposto é apenas o da nua-propriedade. O usufruto não constitui transmissão de propriedade plena.

Na prática, isto significa que, ao ser extinto o usufruto (no caso de morte do usufrutuário, por exemplo), o imposto incide apenas sobre a diferença de valor. No que diz respeito à doação inicial com reserva de usufruto, paga-se imposto (Imposto do Selo) calculado sobre o valor da nua-propriedade no momento da doação, de acordo com aquelas regras.

Tome Nota:
Estão isentas de imposto as transmissões entre cônjuges e para descendentes.

Qual a diferença entre o usufruto, o direito de habitação e o comodato?

O usufruto é um direito mais amplo, na medida em que confere uso e rendimentos, exige registo e acarreta IMI para o usufrutuário.

O direito de habitação é um usufruto reduzido à moradia, sem rentabilização e sem encargos fiscais para quem habita.

Já o comodato é apenas um contrato de empréstimo. Dá acesso a uso temporário, mas não cria um direito real nem afasta impostos ou riscos que permanecem sobre o proprietário.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.

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