Custos com escritura pública: emolumentos e registos

Leis e Impostos

A comprar, vender ou a doar um imóvel? Saiba quanto pode custar uma escritura pública em Portugal, incluindo Casa Pronta, registos, IMT e Imposto do Selo. 03-07-2026

Tempo estimado de leitura: 4 minutos

Quanto vou pagar no dia da escritura? Esta é uma das perguntas mais comuns de quem compra, vende, doa ou transmite um imóvel. A resposta, porém, raramente cabe num único valor.

O custo final depende da tipologia; do local onde é feito e dos encargos associados. Uma compra e venda simples não tem o mesmo custo de uma compra com crédito habitação. Neste caso, em regra, mais atos de registo, como a aquisição e a hipoteca.

Lembre-se ainda que nesta fase, os encargos a suportar excedem o custo da escritura. Muitas vezes, o comprador tem também de contar com registos, documentos, IMT e Imposto do Selo.

Neste guia explicamos, de forma simples, quanto pode custar uma escritura pública em Portugal, quando pode compensar usar o balcão Casa Pronta e que despesas deve antecipar para evitar surpresas.

Escritura pública: o que está realmente em causa?

A escritura pública serve para formalizar um ato jurídico. Pode estar em causa, por exemplo, a compra e venda de um imóvel, uma doação, uma permuta ou a constituição de uma hipoteca.

Mas há uma distinção importante. Uma coisa é o custo desta formalidade. Outra são os custos que surgem associados. Na prática, deve separar três tipos de despesa:

o preço do ato notarial;
o custo dos registos necessários;
os impostos e documentos exigidos para concluir a operação.

Esta separação é essencial para comparar orçamentos. Um valor aparentemente mais baixo pode não incluir todos os registos ou documentos de que vai precisar.

Quais os custos associados a uma escritura?

Efetivamente, não se pode confundir o preço da formalização de um o negócio com os custos que surgem à volta da escritura.

Por exemplo, na compra de casa, deve contar com:

Registo predial da aquisição, que custa 225 euros online ( ou 250 euros ao balcão);
Se houver crédito habitação, conte com o registo da hipoteca;
Certidão permanente predial,15 euros online ou 20 euros presencialmente.

Além destes valores, há impostos que pesam no orçamento. O comprador deve ter em conta:

O IMT, calculado em função do valor, da finalidade e da localização do imóvel;
O Imposto do Selo da aquisição, que é, em regra, de 0,8% sobre o valor que serve de base ao IMT (nos empréstimos, pode existir também Imposto do Selo associado ao crédito).
Documentos e procedimentos que podem ter custos próprios, como o certificado energético, procurações, o depósito eletrónico de um Documento Particular Autenticado ou atos adicionais de registo.

Tome Nota:
Antes de marcar a escritura, peça sempre um orçamento discriminado: ato, registos, impostos, documentos e eventuais custos extra devem aparecer separados.

Quanto custa uma escritura pública? Os custos a considerar

O custo de uma escritura depende sobretudo do tipo de operação e do canal escolhido. Pode ser feita num cartório notarial, numa conservatória, através do balcão Casa Pronta ou, em certos casos, por documento particular autenticado.

Os valores dos atos de registo e notariado têm enquadramento no Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 322-A/2001 e atualizado, na sua versão consolidada)

1. O custo escritura: autenticação ou procedimento

O primeiro bloco de custos corresponde ao ato que formaliza o negócio. Pode tratar-se de uma escritura pública, de um procedimento no Casa Pronta ou de um documento particular autenticado.

O valor pode variar conforme:

o tipo de ato: compra e venda, doação, hipoteca, permuta ou outro;
o número de imóveis envolvidos;
o número de intervenientes;
a existência de financiamento bancário;
os registos incluídos no serviço;
o canal usado para formalizar

Antes de comparar preços, confirme sempre se o orçamento inclui apenas a escritura ou se já inclui também os registos.

2. Registos: o passo que torna a transmissão eficaz perante terceiros

Depois da escritura, é necessário registar a aquisição do imóvel. Se houver crédito habitação, é também registada a hipoteca.

O registo predial é essencial porque identifica a situação jurídica do imóvel, incluindo proprietários, ónus, encargos e outros elementos relevantes.

O pedido de registo predial pode ser feito online (cerca de 10% mais barato) ou presencialmente. Um pedido de registo definitivo de aquisição ou hipoteca de um prédio urbano custa 225€ no Predial Online

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3. Impostos: IMT e Imposto do Selo

Numa compra e venda de imóvel, há impostos que devem ser considerados no orçamento total.

O comprador deve, em regra, apresentar no ato da escritura o comprovativo de pagamento do IMT ou da respetiva isenção, assim como o comprovativo do Imposto do Selo.

O IMT é pago pelo comprador e incide, em regra, sobre o maior valor - entre o declarado no contrato ou o valor patrimonial tributário do imóvel. As taxas variam consoante a natureza do imóvel, a finalidade da compra e a localização.

Já o Imposto do Selo na aquisição onerosa de imóveis é calculado à taxa de 0,8% sobre o valor que serve de base ao IMT.
Se houver crédito habitação, pode existir ainda Imposto do Selo associado ao empréstimo. Na Tabela Geral do Imposto do Selo, as garantias (incluindo hipoteca) podem estar sujeitas a taxa variável em função do prazo. Por exemplo, 0,6% se for igual ou superior a cinco anos ou sem prazo.

Casa Pronta: quanto custa em 2026?

O Casa Pronta é uma solução de balcão único que permite tratar, num só momento, de vários procedimentos ligados à transmissão e ao registo de imóveis.

Pode ser usado, por exemplo, em contratos de compra e venda, mútuo com hipoteca, crédito com hipoteca, doação, dação em pagamento, permuta, dação em pagamento, constituição de propriedade horizontal e compra e venda com locação financeira.

Os custos Casa Pronta (em julho de 2026, sem impostos) são:

375€ para um único ato de registo, por exemplo aquisição ou hipoteca;
700€, para mais do que um ato de registo, por exemplo numa compra e venda com financiamento bancário;
50 € por cada prédio adicional, quando o processo envolve mais do que um imóvel.

Tome Nota:
O Casa Pronta pode ser vantajoso para quem procura previsibilidade. Em muitos casos, o consumidor sabe à partida quanto vai pagar pelo procedimento e pelos registos incluídos.

Escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA): o custo muda?

Nem todas as transmissões de imóveis têm de ser feitas por escritura pública. Em alguns casos, a compra, venda ou transmissão pode ser formalizada através de um DPA.

Trata-se de um contrato escrito, assinado pelas partes, que é depois autenticado por uma entidade competente. Essa autenticação confirma que o documento produz efeitos legais.

No caso dos imóveis, o DPA só é válido para efeitos de registo predial se for autenticado e depositado eletronicamente. Este depósito pode ser feito por conservatórias, advogados, notários, solicitadores e câmaras de comércio e indústria.

O depósito eletrónico do DPA tem um custo oficial de 20€. Se for necessário acrescentar documentos ao depósito, o custo é de 15€. A renovação do código de acesso por um ano custa 5€ se for pedida online e 10 euros se for pedida numa conservatória.

O DPA pode dar mais flexibilidade, mas não significa (automaticamente) que o processo fique mais barato. Além do depósito eletrónico, deve contar com os honorários do profissional que autentica o documento, os registos prediais necessários e os impostos devidos, como IMT e Imposto do Selo, quando aplicáveis.

Antes de escolher entre escritura pública e DPA, peça sempre o custo total do processo.

Escritura pública: documentos e despesas adicionais
Além da escritura, do registo e dos impostos, há despesas que podem surgir durante o processo. Entre as mais comuns estão:

certidões prediais;
caderneta predial;
procurações;
documentos de identificação e representação;
certificado energético;
ficha técnica da habitação, quando aplicável;
documentos exigidos pelo banco, se houver crédito;
custos por urgência, deslocação ou atos adicionais.

Tome Nota:
No caso do Casa Pronta, a lista oficial de documentos inclui (entre outros) documentos de identificação civil e fiscal dos intervenientes, ficha técnica do prédio quando aplicável e certificado energético.

Como evitar surpresas no orçamento?

O erro mais comum é olhar apenas para o valor da escritura e esquecer tudo o que pode estar associado ao processo. Para saber quanto vai realmente pagar, deve pedir um orçamento discriminado e confirmar se inclui o ato, os registos, os documentos necessários e eventuais custos adicionais. Antes de avançar, faça estas perguntas:

O valor apresentado inclui apenas a escritura ou também inclui os registos?
Quantos atos de registo vão ser necessários?
Há registo de hipoteca por existir crédito habitação?
Existem custos adicionais com certidões, procurações, depósito eletrónico ou documentos do imóvel?
Os impostos estão calculados à parte?
O IMT e o Imposto do Selo têm de estar pagos antes ou no dia da escritura?
O preço muda se houver mais do que um prédio?
Há custos extra por urgência, deslocação ou marcação fora do procedimento normal?

Quais os canais oficiais?

Justica.gov.pt;

Conservatoria.justica.gov.pt;

Registo.justica.gov.pt

GOV.PT

Regimes especiais e apoios para quem tem menos de 35 anos

Quem tem 35 anos ou menos pode beneficiar de apoios relevantes na compra da primeira habitação própria e permanente como crédito habitação com garantia do Estado, mediante cumprimento das condições previstas na lei.

Desde 2024, existe uma isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens até aos 35 anos na primeira aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação própria e permanente. A medida foi criada pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024.

Em 2026, de acordo com a Autoridade Tributária, a isenção total de IMT para jovens aplica-se, no Continente, a imóveis até 330 539€. Para imóveis de valor superior a 330 539€ e até 660 982€, aplica-se uma isenção parcial, através da taxa marginal de 8% e da parcela a abater prevista na tabela prática do IMT Jovem.

Nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, os limites são superiores. A isenção total aplica-se até 413 174€ e a isenção parcial até 826 228€, segundo as tabelas práticas de IMT em vigor desde 1 de janeiro de 2026.

Este benefício também abrange o Imposto do Selo (0,8%) pela aquisição do imóvel e inclui isenção de emolumentos de registo para jovens até aos 35 anos na primeira aquisição de habitação própria e permanente (por exemplo, registo da hipoteca que garanta o empréstimo).

Note que os apoios nunca dispensam a análise do banco. O jovem continua a ter de demonstrar capacidade financeira para pagar o empréstimo e cumprir os critérios de risco da instituição de crédito.