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Declarar os encargos com imóveis pode baixar o IRS a pagar ou aumentar o reembolso a receber. Entre as despesas dedutíveis encontra rendas, juros do crédito habitação, obras e impostos.

Confira se pode e como incluir estes encargos na sua declaração de IRS para maximizar os benefícios fiscais.

Renda da casa

Os inquilinos podem deduzir 15% das rendas pagas pela habitação. A dedução está sujeita ao limite global de 600€. Existem, contudo, algumas exceções que dão direito a um limite superior:

• Alterar a residência permanente para um território do interior do país: dedução até 1 000€ nos primeiros três anos do contrato;
• Rendimento coletável igual ou inferior a 7 703€: dedução até 900€;
• Rendimento coletável superior a 7 703€ e igual ou inferior a 30 000€: o limite da dedução resulta da seguinte fórmula:

600€ + [(900€ - 600€) x (30 000€ – Rendimento Coletável) ÷ (30 000€ - 7 703€)]

Onde declarar

Deve declarar no Anexo H, quadro 6C1, código 654. Preencha ainda o quadro 7, código 05. Se tiver transferido a sua residência para o interior do país, os códigos são o 663 e o 08 no quadro 7.

Arrendamento a estudantes deslocados

No IRS, as despesas com o arrendamento a estudantes deslocados não são consideradas encargos com imóveis, mas sim despesas de formação e educaçãoPode deduzir 30% das despesas de educação, até ao limite de 800€.

Existindo rendas de um estudante deslocado, o limite passa para 1 100€, desde que a diferença em relação aos 800€ habituais diga respeito a despesas com alojamento. Se o estabelecimento de ensino se localizar no interior do país ou nas regiões autónomas, as despesas são majoradas em 10% até ao limite global de 1 000€.

Nos dois casos, só pode deduzir as despesas de arrendamento de imóvel, ou parte de imóvel, se o estudante:

• Tiver até 25 anos (em 2024);
• Constar no contrato de arrendamento como inquilino;
• Frequentar um estabelecimento de ensino integrado no sistema nacional de educação;
• Residir a mais de 50 km da habitação permanente do agregado familiar.

Onde declarar

No Anexo H, quadro 6C1, código 659. No quadro 7 do mesmo anexo, preencha o código 07. Se o estudante residir no interior ou nas regiões autónomas, utilize os códigos 661 e 10, respetivamente.

Juros do crédito habitação

Este benefício é exclusivo para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011. Se é o seu caso, pode deduzir 15% dos juros do crédito habitação até ao limite global de 296€.

Tendo um rendimento coletável até ao primeiro escalão de IRS (7 703€), a dedução sobe para 450€. Se o rendimento coletável é superior a 7 703€ e igual ou inferior a 30 000€, o limite resulta da aplicação da seguinte fórmula:
296€ + [(450€ - 296€) x [(30 000€ – Rendimento Coletável) ÷ (30 000€ - 7703€)]].

As mesmas regras são válidas para juros pagos no âmbito de contratos de locação financeira.

Leia também:

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Onde declarar

Reabilitação urbana de imóveis

Os proprietários de imóveis podem deduzir 30% dos encargos com reabilitação até ao limite de 500€. Em caso de tributação separada, também é possível deduzir 15% dos encargos suportados pelos dependentes até ao teto máximo de 250€.

Este tipo de encargos com imóveis depende de certificação prévia do órgão de gestão da área de reabilitação ou da comissão arbitral municipal, sendo necessário comprovar estas despesas. Os imóveis devem estar localizados em áreas de reabilitação urbana, ou arrendados passíveis de atualização ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Onde declarar

No Anexo H, quadro 6B, código 607. Preencha ainda o quadro 7, código 03.

Despesas de senhorio

Os senhorios podem declarar alguns encargos com imóveis no IRS e abatê-los nas rendas recebidas. Só a diferença positiva entre o valor pago e o valor recebido é considerado rendimento da categoria F (rendimentos prediais) e por isso tributado a 25% se tiver fim habitacional.

A taxa pode ser mais baixa (15%, 10% ou 5%) se o contrato tiver uma duração mínima de 5, 10 ou 20 anos, ou a 28% se tiver outro fim.

Eis as despesas com imóveis que pode declarar no IRS:

• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
• Imposto do Selo e taxas autárquicas;
• Obras de conservação nos 24 meses anteriores ao arrendamento;
• Condomínio;
• Reparações e trocas elétricas ou de canalização;
• Pinturas exteriores e interiores;
• Seguros;
• Honorários de advogados em ações de despejo;
• Despesas com porteiros, limpeza, segurança, elevadores, iluminação e climatização;
• Pagamento de renda de habitação própria e permanente, tendo a ex-habitação alugada a outra pessoa. Só pode deduzir esta despesa se tiver habitado pelo menos 12 meses no imóvel que agora está alugado a outra pessoa. A distância entre as casas deve ser superior a 100 km.

De fora ficam as compras de mobiliário, eletrodomésticos, artigos de conforto e decoração. Também não são dedutíveis as obras de valorização e de alteração, como construir uma piscina ou uma divisão.

Onde declarar

No Anexo F, quadro 4.1 ou 4.2. No quadro 4.1, declare os contratos de arrendamento que não beneficiam de taxa reduzida ao abrigo do artigo 72.º do Código do IRS. Já o 4.2 fica reservado para contratos de longa duração, que beneficiam do regime de redução de taxa, celebrados ou renovados a partir de 1 de janeiro de 2019.

Existindo prejuízo, pode compensar optar pelo englobamento. Faça essa escolha no anexo F, quadro 6G. Se o fizer, pode deduzir a perda nos seis anos seguintes.

Por último, saiba que pode declarar os rendimentos de alojamento e hospedagem como um rendimento empresarial e profissional da categoria B. Se assim for, declare os encargos com esses imóveis, nos quadros 15 e 16 do anexo B.

Que encargos com imóveis devo registar em cada coluna do IRS?

Se é senhorio, deve preencher o quadro 4 do anexo F. Serve para reportar os contratos de arrendamento, incluindo a identificação matricial do prédio, as rendas recebidas, a retenção na fonte e o NIF do arrendatário.

Encontra também outras colunas dedicadas a despesas. Saiba o que escrever em cada uma delas:

• Conservação e manutenção: despesas com pinturas, reparações, substituição da canalização e do sistema elétrico, manutenção de elevadores;
• Condomínio: valores pagos ao condomínio em 2024;
• Imposto Municipal sobre Imóveis: insira o IMI pago em 2024;
• Imposto do Selo: se celebrou um contrato de arrendamento em 2024, declare o montante que pagou por este imposto;
• Taxas autárquicas: inclua, por exemplo, encargos de saneamento e esgotos;
• Outros: todos os outros encargos com imóveis dedutíveis, como os prémios de seguros;
• Data de início do contrato de arrendamento e data de início dos gastos e valor: declare as respetivas despesas de manutenção, caso tenha feito obras de conservação nos 24 meses anteriores ao arrendamento.

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Prestação de serviços domésticos

É uma das novidades nos encargos com imóveis. Quem paga salários pela prestação de trabalho doméstico pode deduzir 5% do valor suportado. O benefício está limitado a 200€.

Os casados e unidos de facto que optem pela tributação separada podem deduzir 100€. Este valor inclui 2,5% dos eventuais valores suportados pelos dependentes.

Onde declarar

No Anexo H, quadro 6C1, código 666. A informação deve surgir automaticamente preenchida.

Onde consultar e corrigir os encargos com imóveis no IRS?

Por norma, os encargos com imóveis ficam disponíveis a partir de 15 de março no Portal das Finanças. A partir dessa data e até 31 de março, pode:

• Fazer login no Portal; 
• Pesquisar Consultar Despesas para Deduções à Coleta;
• Carregar em Ver detalhes, na categoria Encargos com imóveis ou na categoria Educação e formação (para despesas de arrendamento a estudantes deslocados);
• Existindo despesas dedutíveis, carregue em Ver mais para verificar as faturas contabilizadas.

Se estiver tudo correto e tiver direito ao IRS automático, não terá de fazer mais nada. Caso verifique algum erro ou necessite de acrescentar uma despesa, responda Sim no quadro C1 do anexo H. Garanta que insere todas as despesas mesmo aquelas já automaticamente preenchidas.

Já se tiver obtido rendimentos prediais, junte o anexo F à sua declaração e comunique os encargos com imóveis. Se os rendimentos tiverem origem em atividade de Alojamento Local pode optar por juntar o anexo B. Guarde os comprovativos das despesas durante quatro anos.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.