Regime Simplificado de Arrendamento Acessível: como funciona e quem pode beneficiar

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) já está em vigor e promete tornar mais simples o acesso dos senhorios aos benefícios fiscais associados às rendas acessíveis.

A principal mudança é que em vez de se analisar o rendimento do inquilino e a respetiva taxa de esforço, passa a ser determinante o valor da renda. Se o contrato cumprir o limite estabelecido para o concelho e para a tipologia da habitação, o senhorio poderá beneficiar do novo regime, desde que cumpra também os restantes requisitos legais.

O que é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) é um mecanismo destinado a aumentar a oferta de casas para arrendamento a preços inferiores aos valores praticados no mercado. Procura aumentar a oferta de casas com rendas abaixo dos valores de mercado.

Na prática, os senhorios podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC sobre as rendas se os contratos cumprirem os limites de renda e as restantes condições do regime.

Os limites variam consoante o concelho e a tipologia da habitação, podendo ser majorados em situações previstas na Lei.

Tome Nota:
O novo modelo foi criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio e substituiu o regime instituído em 2019 com designação Programa de Arrendamento Acessível (isto ocorre com a revogação do Decreto-Lei nº 97/2026). Com efeitos práticos desde 1 de setembro de 2026, a sua aplicação no terreno tinha ficado pendente da publicação dos limites máximos de renda que foram estabelecidos pela Portaria n.º 454/2026/1, publicada em 13 de outubro (em vigor desde 14 de outubro de 2026).

Como funciona o arrendamento acessível?

O funcionamento do novo regime assenta no critério central de que a renda contratada não pode ultrapassar o limite aplicável ao concelho e à tipologia do imóvel.

Os contratos continuam sujeitos às regras gerais do arrendamento urbano previstas no Código Civil e no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) que agora a ser revisto e a aguardar debate e aprovação dos seus termos.
O RSAA não cria um contrato de arrendamento completamente separado. Na verdade, vem determinar condições específicas para integrar os contratos no enquadramento e benefícios fiscais para o inquilino.

Como aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível?

A adesão cabe ao senhorio que deve apresentar:

o contrato de arrendamento;
o comprovativo da comunicação do contrato à Autoridade Tributária;
os restantes elementos solicitados pelo IHRU.

A submissão deve ser efetuada através da plataforma do PAA por exemplo através do no Portal da Habitação ou do IHRU.

A plataforma permite consultar os limites de renda e submeter os contratos para efeitos de enquadramento no regime.

O prazo indicado para a submissão é 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato. Ainda assim, por se tratar de um prazo com possíveis consequências fiscais, o senhorio deve confirmar a regra no diploma e nas instruções atualizadas do IHRU.

Quais os passos que o senhorio deve seguir?

Na prática, o senhorio terá de seguir estes passos:

Consultar o limite de renda aplicável ao concelho onde se situa a casa.
Identificar o teto correspondente à tipologia do imóvel, como T1, T2 ou T3.
Celebrar um contrato com uma renda igual ou inferior a esse limite.
Registar o contrato de arrendamento à Autoridade Tributária.
Submeter ao IHRU o contrato e o comprovativo da comunicação às Finanças.
Respeitar os prazos e restantes requisitos legais.

Checklist para o senhorio
Antes de submeter o contrato, é aconselhável verificar:

O concelho em que se situa o imóvel;
A tipologia correta da habitação;
O limite de renda aplicável;
Se a renda contratada é igual ou inferior ao teto;
Possibilidade de aceder a possíveis majorações;
A duração mínima exigida;
A comunicação do contrato às Finanças;
A existência de comprovativo;
O prazo de submissão ao IHRU;
As condições específicas dos benefícios de IRS, IRC, IMT ou IMI.

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Qual é o benefício fiscal para o senhorio?

O benefício mais relevante é a isenção de IRS ou de IRC sobre os rendimentos obtidos com a renda abrangida por este regime simplificado. Isto significa que:

um senhorio particular poderá ficar isento de IRS relativamente às rendas elegíveis;
uma empresa proprietária do imóvel poderá beneficiar de isenção de IRC sobre esses rendimentos;
a renda terá de respeitar o teto aplicável;
o contrato e o imóvel terão de cumprir os restantes requisitos do regime.

Estão ainda previstas isenções de IMT e de IMI associadas à aquisição e à construção de imóveis destinados ao arrendamento acessível. Estes benefícios não devem ser interpretados como automáticos em qualquer decisão de comprar casa.

Tome Nota:
Antes de uma aquisição ou de um investimento, deve confirmar a finalidade do imóvel, o cumprimento dos requisitos legais e a sua integração neste regime de arrendamento acessível.

Exemplo prático: como saber se uma renda pode entrar no regime?

Imagine-se um apartamento T2 situado no Concelho de Lisboa onde o limite mensal definido para essa tipologia é de 1 309 €. Podem ocorrer três situações:

Renda fica abaixo do limite e poderá ser elegível, se os restantes requisitos forem cumpridos;
Renda coincide com o teto e poderá igualmente ser elegível;
Renda ultrapassa o limite e não poderá beneficiar do regime.

O valor concreto varia consoante o concelho e a tipologia. Por isso, o senhorio não deve utilizar como referência o teto de outro município ou de uma casa com características diferentes.

Pode consultar estes limites do Anexo referido nos no n º 1 do artigo 2, associado à portaria nº 454 de 2026.

Como funciona a majoração no arrendamento acessível?

No Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), o limite máximo de renda aplicável ao concelho e à tipologia pode ser majorado em 10% se o arrendamento incluir estacionamento privativo e em 10% se o imóvel tiver classe energética A ou superior, comprovada por certificado energético válido à data da celebração do contrato.

As duas majorações são cumulativas. Isto permite enquadrar no regime uma renda superior ao valor-base da tabela, desde que respeite o limite majorado e as restantes condições legais.

Mas atenção, não podem significar um aumento automático da renda de um contrato já existente

O rendimento do inquilino é analisado?

Uma das diferenças mais importantes em relação ao programa anterior é o facto de o rendimento do inquilino deixar de ser o critério decisivo para enquadrar o contrato.

No modelo de 2019, a renda era articulada com os rendimentos do agregado familiar. A candidatura tinha de demonstrar uma taxa de esforço compatível, tendo como referência o limite de 35%.

No novo regime, a lógica é diferente. O que conta é, sobretudo, a relação entre:

a renda acordada;
o município onde se situa o imóvel;
a tipologia da habitação;
o teto definido na portaria.

Esta alteração simplifica o acesso ao regime e reduz a informação financeira exigida ao inquilino. Ao mesmo tempo, o acesso à medida de apoio parte do valor da casa e não da capacidade económica concreta de cada família.

Quais são os prazos mínimos dos contratos?

Os contratos abrangidos pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) devem ter uma duração mínima de:

Três anos, para residência permanente;
Três meses, para residência temporária.

A residência temporária exige que o inquilino tenha residência fiscal num concelho diferente daquele onde se situa o imóvel. O contrato pode ser renovado, desde que essa finalidade temporária se mantenha.

Cumprir estes prazos é uma das condições para beneficiar da isenção de IRS ou IRC sobre as rendas. Não basta que a renda esteja abaixo do limite aplicável.

A distinção entre residência permanente e temporária deve ficar clara no contrato. Também não deve ser confundida com alojamento local ou com cedências de muito curta duração.

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Quando compensa aderir ao arrendamento acessível?

A decisão deve comparar a perda de receita provocada pela redução da renda com a poupança fiscal obtida.

Exemplo simplificado

Um senhorio recebe uma renda de 1000€ por mês, ou 12 000€ por ano. Se para cumprir o teto do RSAA, tivesse que baixar a renda para 900€ mensais, receberia 10 800€ por ano. A diferença anual de receita seria de 1 200 euros.

Para perceber se a adesão compensa, seria necessário ter em conta fatores como:

o imposto que deixaria de pagar estes rendimentos prediais;
os custos de manutenção e gestão do imóvel;
o risco de períodos sem inquilino;
a duração mínima do contrato;
outros benefícios fiscais eventualmente aplicáveis.

Nem todas as rendas isentas são sempre as mais vantajosas. O resultado depende do valor da redução, da situação fiscal do proprietário e das condições do contrato.

Tenho um contrato no antigo arrendamento acessível. O que muda?

Se o seu contrato estava enquadrado no anterior Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) e se encontrava em vigor na transição para o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), mantém os benefícios fiscais atribuídos pelo regime anterior.

Essa proteção abrange as renovações e mantém-se mesmo que o imóvel mude de proprietário, desde que o contrato continue em vigor. No entanto, o incumprimento dos requisitos aplicáveis pode levar à perda dos benefícios desde o momento em que ocorre, com pagamento do imposto em falta e juros compensatórios.

Tome Nota:
O senhorio não deve assumir que perdeu automaticamente o benefício fiscal apenas porque o Decreto-Lei n.º 68/2019 foi revogado.

E se tiver um contrato comum: fora do regime de arrendamento acessível anterior?

Em princípio, uma redução da renda poderá ajudar a cumprir o teto do regime.

Isso não significa, porém, que a isenção fiscal seja automática. Será ainda necessário verificar:

se o contrato pode ser enquadrado no RSAA;
se a alteração da renda foi devidamente formalizada;
se o prazo mínimo é respeitado;
se a comunicação fiscal está atualizada;
se a submissão foi feita dentro do prazo;
se existem outras condições legais aplicáveis.

Uma adenda ao contrato pode formalizar a redução da renda, mas a solução concreta deve ser avaliada à luz do contrato existente e das orientações da Autoridade Tributária e do IHRU.

Tome Nota:
Um contrato normal já em vigor não passa automaticamente para o RSAA.Mesmo que a renda seja inferior ao novo teto, será necessário confirmar se o contrato pode ser enquadrado, se cumpre a duração mínima e se foram observados os procedimentos e prazos exigidos. Alterar ou substituir um contrato deve avaliar os efeitos jurídicos da decisão, incluindo os direitos do inquilino e as regras aplicáveis à duração, renovação e cessação do arrendamento.

O senhorio pode baixar a renda para beneficiar da isenção?

Em princípio, uma redução da renda poderá ajudar a cumprir o teto do regime.

Isso não significa, porém, que a isenção fiscal seja automática. Será ainda necessário verificar:

se o contrato pode ser enquadrado no RSAA;
se a alteração da renda foi devidamente formalizada;
se o prazo mínimo é respeitado;
se a comunicação fiscal está atualizada;
se a submissão foi feita dentro do prazo;
se existem outras condições legais aplicáveis.

Uma adenda ao contrato pode formalizar a redução da renda, mas a solução concreta deve ser avaliada à luz do contrato existente e das orientações da Autoridade Tributária e do IHRU.

Sou inquilino: como posso beneficiar do arrendamento acessível?

Para beneficiar do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), não precisa de fazer uma inscrição individual. Deve encontrar uma habitação cujo senhorio aceite celebrar um contrato enquadrado neste regime.

Antes de assinar, confirme se a renda respeita o limite aplicável ao concelho e à tipologia e se o contrato cumpre a duração mínima exigida.
Cabe ao senhorio comunicar o contrato às Finanças e submetê-lo na plataforma do IHRU, com o respetivo comprovativo.
Para o inquilino, a vantagem é aceder a uma renda sujeita aos limites do arrendamento acessível. A isenção de IRS ou IRC sobre as rendas destina-se ao senhorio.

Que cuidados devem ter os inquilinos?

Embora a adesão seja promovida pelo senhorio, o inquilino deve confirmar que o contrato contém informação clara sobre:

o valor da renda;
a duração;
a finalidade permanente ou temporária;
as condições de renovação;
as despesas não incluídas na renda;
a caução e eventuais rendas antecipadas;
a identificação do imóvel e das partes.

O facto de o contrato estar abrangido pelo RSAA não elimina os direitos e deveres previstos no Código Civil e no NRAU.

Também não significa necessariamente que a renda seja adequada ao rendimento daquela família. Como deixou de existir uma verificação individual da taxa de esforço, cada agregado deve avaliar se consegue suportar a renda e os restantes encargos da habitação.

Vantagens e limitações do novo regime

Principais vantagens	Principais limitações
Processo potencialmente mais simples.	O teto pode não compensar a redução da renda em determinadas zonas.
Menos informação financeira exigida ao inquilino.	A isenção depende do cumprimento das condições legais.
Critérios de renda mais objetivos.	Os limites variam conforme o município e a tipologia.
Isenção de IRS ou IRC sobre rendas elegíveis.	Contratos comuns não ficam abrangidos automaticamente.
Possibilidade de benefícios em IMT e IMI.	O prazo mínimo reduz a flexibilidade do proprietário.
Maior incentivo à colocação de imóveis no mercado de arrendamento.	Sem análise da taxa de esforço, uma renda elegível pode continuar a ser elevada para algumas famílias.

O que mudou em relação ao Programa de Arrendamento Acessível de 2019?

O Programa de Arrendamento Acessível criado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019 baseava-se numa relação direta entre a renda e os rendimentos do agregado familiar.

A adesão era voluntária, mas exigia o registo de candidaturas, a inscrição dos alojamentos e a verificação da taxa de esforço dos candidatos. O processo era gerido pelo IHRU.

O regime de 2026 procura substituir esse modelo por um procedimento menos complexo.

Quais as principais diferenças?

O rendimento do inquilino deixa de ser determinante: no regime anterior, verificava-se se a renda era compatível com o rendimento do agregado. No RSAA, o critério central passa a ser o teto de renda aplicável ao imóvel.
Deixa de ser verificada a taxa de esforço de 35%: a elegibilidade não depende da percentagem do rendimento familiar utilizada no pagamento da renda.
O limite varia segundo a casa: o senhorio tem de verificar o concelho e a tipologia do imóvel para determinar o valor máximo admissível.
O processo de adesão é simplificado: em vez do anterior sistema de candidaturas de senhorios e inquilinos, o proprietário submete o contrato e o comprovativo da comunicação fiscal.

Regime simplificado de arrendamento acessível: uma sintese

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível altera a lógica do programa criado em 2019. A elegibilidade deixa de depender da taxa de esforço do inquilino e passa a estar centrada no valor da renda, no concelho e na tipologia do imóvel.

Para os senhorios, a isenção de IRS ou IRC pode compensar a fixação de uma renda inferior ao valor de mercado. Essa conclusão não é, contudo, automática: é necessário comparar a perda de receita com a poupança fiscal e assegurar o cumprimento de todos os requisitos.

Para os inquilinos, o novo regime poderá aumentar a oferta de habitações com rendas limitadas. Ainda assim, a classificação de uma renda como acessível não garante, por si só, que ela seja compatível com o orçamento de todas as famílias.

Perguntas frequentes sobre o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível

O RSAA já está em vigor?

Sim. O regime produz efeitos desde 1 de setembro de 2026. Os tetos de renda foram publicados em 13 de outubro e estão em vigor desde 14 de outubro de 2026.

H2: Qualquer senhorio pode aderir?

Em princípio, podem aderir os proprietários que celebrem contratos elegíveis, respeitem os tetos de renda e cumpram as obrigações legais e declarativas. A situação concreta do imóvel e do contrato deve ser verificada.

O inquilino tem de provar os rendimentos?

No novo modelo, o rendimento do inquilino deixa de ser o critério utilizado para determinar a elegibilidade. O elemento central é o valor da renda face ao limite aplicável.

A renda pode ser igual ao teto?

Sim. Uma renda igual ao limite poderá ser admitida, uma vez que a regra indicada exige um valor igual ou inferior ao teto. Os restantes requisitos também terão de ser cumpridos.

Uma renda acima do limite pode beneficiar parcialmente?

Não. Se a renda ultrapassar o teto, o contrato não deverá ser elegível para o benefício do RSAA.

H2: Os contratos antigos ficam automaticamente abrangidos?

Não. Os contratos comuns já existentes não transitam automaticamente para o novo regime. Os contratos anteriormente abrangidos pelo programa de 2019 mantêm os efeitos fiscais nas condições previstas pelo regime transitório.

Onde podem ser consultados os limites de renda?

Os valores devem ser consultados nos anexos da Portaria n.º 454/2026/1 e na plataforma Investir-Arrendar do IHRU. É importante escolher corretamente o concelho e a tipologia.

O que fazer antes de aderir?

Quem pretenda utilizar o RSAA deve começar por consultar o limite aplicável ao imóvel e simular o efeito financeiro da redução da renda.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.

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