Leis & Impostos
Os espaços equipados pagavam IVA mas isso deixou de acontecer. Explicamos esta isenção no arrendamento de espaços comerciais. 21-07-2021
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Sabia que deixou de ser cobrado IVA no arrendamento, mesmo que o imóvel esteja equipado? Veja o que mudou e quais os efeitos.
O IVA no arrendamento sofreu alterações significativas em 2021. Não porque a lei tenha mudado, mas porque a Autoridade Tributária (AT), tendo como base decisões judiciais anteriores, tem um novo entendimento sobre a aplicação do imposto.
A posição consta de uma informação divulgada em janeiro de 2021 numa ficha doutrinária em que são esclarecidas algumas dúvidas que existiam sobre este regime.
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Na sequência deste novo entendimento da AT, a isenção de IVA ao abrigo do artigo 9.º do Código do IVA (CIVA), passa a aplicar-se também em relação ao arrendamento de imóveis que tenham equipamentos. É o que acontece, por exemplo, se alugar um café ou uma loja já prontos a funcionar.
Tome nota:
A ficha doutrinária tem um carácter vinculativo. Ou seja, o entendimento referido nesse documento passa a aplicar-se a todas as situações semelhantes.
Vejamos, então, o que muda e qual a explicação da AT para esta alteração.
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O que mudou no IVA no arrendamento?
“Paredes nuas”. Era este o conceito que, até ao início de 2021, determinava se o arrendamento de um imóvel estava ou não sujeito a IVA.
A AT entendia que a isenção se aplicava, apenas, no caso de o contrato não incluir nada para além da simples disponibilização do espaço. Se existissem equipamentos que permitissem ao imóvel passar a estar apto para uma atividade económica, a isenção deixaria de se aplicar.
No entanto, várias deliberações no Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE) fizeram com que a AT passasse a ter outro entendimento.
Na prática, deixa de ser cobrado IVA a um arrendamento que, até aí, pagava imposto.
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O que dizia a lei?
A chamada diretiva do IVA (Diretiva 2006/112/CE) já referia, no artigo 135.º, alínea l, que a locação de imóveis está isenta de IVA.
Identificava, depois, as exceções. Nomeadamente, alojamento no âmbito do sector hoteleiro ou de sectores com funções análogas, incluindo campos de férias ou de terrenos para campismo; áreas destinadas ao estacionamento de veículos; locação de equipamento e de maquinaria de instalação fixa e locação de cofres-fortes.
O n.º 29 do artigo 9.º do CIVA reflete esta diretiva, mas inclui também, nas exceções à isenção, a locação de máquinas e outros equipamentos de instalação fixa, assim como a “locação de bens imóveis de que resulte a transferência onerosa da exploração de estabelecimento comercial” ou industrial e a locação de espaços para exposições ou publicidade.
As decisões do TJUE vieram clarificar eventuais dúvidas, pelo que a AT, quando questionada por um contribuinte sobre o tema, emitiu a ficha doutrinária que revela, então, a nova forma de aplicação do imposto.
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Qual a explicação da AT?
No documento, a AT explica que o conceito de “paredes nuas” é ultrapassado quando se traduz “no exercício de outras atividades tributáveis que vão além da mera cedência do gozo do local arrendado”.
Aponta como exemplo o alojamento local, o alojamento turístico ou o facto de o contrato incluir “prestações de serviços, tais como serviços de limpeza e de manutenção de interiores ou exteriores, o fornecimento de água, luz, internet, comunicações, atividades de gestão ou supervisão”. E estas atividades, refere, não estão abrangidas pela isenção.
“A isenção em apreço apenas abrange a mera colocação do imóvel à disposição do cliente, em contrapartida de uma retribuição, não sendo acompanhada de qualquer prestação de serviços que extravase a locação”. Isto significa que, se o senhorio incluir no contrato outros serviços, como a limpeza, já terá de pagar IVA.
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Até aqui, a AT entendia que só não seria cobrado IVA se os equipamentos não pudessem ser separados do imóvel. Por isso, qualquer recheio que permitisse desenvolver uma atividade comercial faria com que o contrato ficasse sujeito a imposto.
No entanto, e como reconhece a entidade, "a jurisprudência mais recente do Tribunal de Justiça da UE, vem (...) alterar o entendimento anterior”. A isenção passa a aplicar-se aos imóveis construídos de acordo com especificações estritas para o exercício de determinada atividade do ‘inquilino’ e, ainda, aqueles que incluam a cedência do uso de algum equipamento.
Ou seja, se era senhorio de um imóvel nestas condições, deixa de pagar IVA.
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Os efeitos práticos da mudança
Uma isenção de imposto seria, à partida, uma boa notícia. No entanto, neste caso, os senhorios podem acabar por ser penalizados.
Até aqui, o IVA de despesas com aquisição, obras de reabilitação e equipamentos podia ser deduzido pelos proprietários destes imóveis. Isto é, podiam recuperar uma parte do que tinham investido ou solicitar o reembolso às finanças. Deixando de pagar IVA, perde-se a possibilidade de recuperar o imposto pago.
Esta alteração do regime de IVA no arrendamento leva a que os contratos já celebrados que incluam espaços com equipamentos tenham de ser revistos e atualizados, deixando de haver lugar à cobrança de IVA.
Tome Nota
A taxa de IVA na construção civil é de 23%, mas pode ser aplicada a taxa reduzida (6%) em obras de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação.
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Há ainda outra situação que deve ser levada em conta. Susana Claro, fiscalista da PwC, deixou o alerta em declarações ao Jornal de Negócios: “O IVA dos imóveis tem um período de regularização de 20 anos. Numa construção de 2011, por exemplo, se em 2021 as rendas passam a ser isentas, isso significa que vão ter de ser devolvidos dez vinte avos, correspondentes aos dez anos que ainda faltam para terminar o período dos 20 anos”.
Se é senhorio e vai assinar um contrato de arrendamento, faça as contas ao valor a cobrar tendo em conta esta isenção. Se já tem um contrato em vigor, pode fazer as devidas alterações através do Portal das Finanças, seguindo estes passos: Arrendamento » Contratos » Comunicar alteração.
Outra opção é agendar, num balcão das Finanças, um atendimento para proceder às alterações necessárias.
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