Crédito habitação: quais os documentos necessários?

Pedir crédito habitação exige que organize e planeie as suas finanças, compare propostas e reúna toda a documentação necessária para que o processo de aprovação avance sem sobressaltos.

Neste artigo explicamos, passo a passo, o que preparar, do IRS às certidões do imóvel, para acelerar a aprovação e evitar surpresas na escritura.

Antes de pedir um crédito habitação: o que deve ter em atenção

Antes de avançar com o pedido de crédito habitação, é importante fazer um planeamento financeiro cuidadoso. Conheça algumas dicas essenciais.

1. Verifique quanto pode disponibilizar para a entrada inicial: regra geral, os bancos já não financiam 100% do valor do imóvel, o limite geral é de 90% do preço ou da avaliação da casa pelo que terá de assegurar, pelo menos, 10% a 20% do valor, além dos custos iniciais (IMT e outros encargos ficais como imposto do selo ou custo da escritura, entre outros). Por exemplo, para uma casa de 200 000€, um banco pode emprestar até 180 000€ (90%). Ou seja, ficam 20 000€ de entrada a cargo de quem compra.

2. Analise o seu orçamento para avaliar se a futura prestação, somada a outros créditos que já tenha, não representa uma fatia excessiva do rendimento do seu agregado familiar. É recomendável que a taxa de esforço fique baixo de 30% a 35%. O Banco de Portugal (BdP) define um limite de 50% como referência máxima para a taxa de esforço na concessão de novos créditos.

3. Adote uma rotina de poupança mensal equivalente à futura prestação, antes de pedir o crédito. Pode ser um bom exercício para avaliar o seu conforto financeiro com o novo encargo.

4. Evite pedir novos empréstimos ou créditos pessoais antes de pedir o empréstimo para compra de habitação, uma vez que podem agravar a sua taxa de esforço.

5. Se possível, liquide pequenos créditos existentes, como dívidas de cartões de crédito ou crédito automóvel, para aliviar os encargos mensais.

6. Simule diferentes cenários: use simuladores de crédito habitação, como o da Caixa Geral de Depósitos ou o do Banco de Portugal, para estimar a prestação com várias taxas de juro e prazos. Lembre-se que, se optar por uma taxa variável indexada à Euribor a prestação pode subir no futuro. Teste se conseguiria pagar a prestação caso a Euribor aumente alguns pontos percentuais.

7. Certifique-se também que não tem incumprimentos registados, como por exemplo, prestações em atraso noutros créditos. Essa informação consta na Central de Responsabilidades de Crédito do BdP e influencia a decisão do banco. Tenha em atenção pagamentos correntes de serviços e outras despesas mensais, procurando reduzir gastos desnecessários.

8. Reúna atempadamente todos os documentos (que detalhamos mais à frente) e organize-os.

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Como escolher o banco e a melhor proposta de crédito habitação?

Escolher a opção financeira mais adequada para as suas necessidades depende de muitos fatores. Analise não só a prestação mensal, mas também todos os encargos associados.

1. O primeiro elemento a ter em conta é a taxa de juro. Nos créditos de taxa variável, a taxa resulta da soma de um indexante (normalmente a Euribor, a 6 ou a 12 meses) e o spread do banco (margem de lucro que a instituição aplica). Já nos créditos de taxa fixa, mantém-se igual durante todo o prazo do empréstimo, no curso do prazo contratado;

2. O spread depende de fatores como o perfil do cliente, das garantias e do produto em si. Clientes com rendimentos estáveis e baixo risco podem igualmente conseguir spreads mais baixos. Muitos bancos reduzem o spread se os clientes subscreverem outros produtos (domiciliação do salário, cartões, seguros), como ocorre com o bundling;

3. Além da taxa nominal (TAN), compare a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG), que por lei inclui juros, comissões, seguros obrigatórios e outras despesas. Este é o indicador mais completo para comparar o custo real de cada proposta, desde que sejam referentes ao mesmo montante e prazo;

4. Verifique também o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC), que indica o total a pagar pelo empréstimo até ao final. Em caso de dúvida, questione o banco sobre cada componente da oferta;

5. Confirme a existência de comissões para abertura do processo, para avaliação do imóvel, formalização da escritura ou eventuais comissões mensais de manutenção de conta associada ao crédito. Alguns bancos isentam certas comissões em campanhas (por exemplo para transferência de crédito habitação) ou mediante determinadas condições para fazer reduzir o crédito habitação por isso negoceie condições.

6. Considere o custo dos seguros obrigatórios como o seguro de vida para os mutuários e um seguro multirriscos (seguro da casa) no crédito habitação. Pode contratá-los através do banco ou numa seguradora. Não sendo obrigatória esta subscrição no Banco, pode obter benefícios (como uma redução no spread) se tratar dos seguros na seguradora parceira. Avalie propostas e tenha em conta que o indicador preponderante deve ser o custo global.

7. Avalie a TAEG e o MTIC, assim como a solução que lhe oferece mais segurança e flexibilidade para responder às suas reais necessidades. Por exemplo, possibilidade de amortização antecipada sem penalização elevada, possibilidade de mudar de taxa fixa para variável ou vice-versa.

8. Por fim, confirme o prazo mais adequado. Os prazos mais longos reduzem a prestação mensal, mas aumentam o custo total em juros. Encontre um equilíbrio entre uma prestação comportável e a liquidação do empréstimo no menor tempo possível dentro das suas possibilidades.

Qual a documentação necessária?

Chegada a fase de pedido formal, deve apresentar um conjunto de documentos pessoais e financeiros.

A lista exata pode variar ligeiramente consoante as instituições, mas normalmente inclui:

Documento de identificação: Cartão de Cidadão (ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte);
Título de residência válido, se não tiver nacionalidade portuguesa. Habitualmente, exige-se residência permanente ou autorizada por longa duração;
Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação a que pode aceder depois de entregar a declaração de IRS;
Comprovativos de rendimento:
Trabalhadores por conta de outrem: os três recibos mais recentes do vencimento. Se recebe subsídios ou prémios variáveis, pode ser útil incluir comprovativos, embora muitos bancos só considerem a parte fixa. Se tem um contrato de trabalho recente (com menos de um ano), o banco pode pedir também os recibos de vencimento do ano anterior ou outros comprovativos;
Trabalhadores independentes: as declarações de IRS dos dois últimos anos. O Banco vai querer ter uma noção da média anual se os rendimentos variarem muito. É necessário também o comprovativo de início de atividade nas Finanças e, em alguns casos, a declaração trimestral de rendimentos da Segurança Social (se aplicável no regime) ou certidão de não dívida à Segurança Social. Ou seja, de que tem as suas contribuições em dia. Alguns bancos podem pedir a Informação Empresarial Simplificada (IES), se for empresário em nome individual. Os últimos recibos verdes ou extratos de faturação podem também ser solicitados;
Pensionistas: declaração anual de pensionista da Segurança Social ou Caixa de Aposentações com o valor anual da pensão, e últimos recibos mensais. Se acumula pensão com trabalho, deve fornecer documentos dos dois rendimentos;
Se tiver rendimentos de arrendamento de imóveis: junte os contratos de arrendamento e os recibos correspondentes;
Se recebe pensão de alimentos, apresente a prova do valor fixado.

Qualquer rendimento regular deve ser comprovado por documentos para demonstrar ao banco a sua capacidade financeira de forma transparente:

Extrato bancário dos últimos 3 a 6 meses;
Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal que pode obter através do Portal do Banco de Portugal. Este mapa mostra todos os seus créditos ativos, valores em dívida, incumprimentos e pode antecipar risco de sobre-endividamento;
Informação sobre despesas regulares: alguns bancos pedem preenchimento de um formulário onde deve detalhar as suas despesas mensais (como a renda da casa; despesas com educação, pensão de alimentos, entre outras). Seja honesto e minucioso nesse levantamento porque ajuda na avaliação do orçamento e na definição de uma prestação adequada.

Deve indicar no formulário se é solteiro, casado ou unido de facto Se está casado no regime de comunhão de bens, o seu cônjuge pode ter de intervir no contrato, ainda que não seja mutuário.

Todos os documentos devem estar atualizados. Entregue cópias legíveis e apresente os originais para serem conferidos. Muitas entidades já aceitam o envio digital (upload na plataforma ou email seguro), mas prepare-se para, no mínimo, se deslocar ao banco para a assinatura da proposta e apresentação formal dos documentos.

Dados necessários sobre o imóvel a adquirir

Além dos seus documentos pessoais, o banco vai pedir documentação do imóvel que constitui garantia hipotecária para o crédito habitação. São fundamentais para verificar a situação legal do bem e avaliar corretamente o valor e os riscos associados. Vejamos quais são os documentos principais:

Certidão do Registo Predial (certidão permanente de teor)

Emitida pela Conservatória do Registo Predial, a certidão do registo predial identifica o imóvel, os proprietários registados e eventuais ónus ou encargos (hipotecas, penhoras, usufrutos) ativos sobre ele. É possível obter um código de certidão permanente online, que pode facultar ao banco para consulta.

Caderneta predial urbana

Emitida pelas Finanças, a caderneta predial descreve o imóvel para efeitos fiscais (artigo matricial, área, localização, fim a que se destina, valor patrimonial tributário entre outros). Pode ser obtida no Portal das Finanças ou numa repartição de Finanças. Esta caderneta comprova a identificação fiscal do imóvel e indica se está classificado como habitação ou terreno. Isto, além de indicar o valor patrimonial tributário (usado para cálculo de IMI e do IMT.

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Licença de utilização ou de habitabilidade

Atesta que o imóvel foi construído ou alterado com as devidas autorizações e está apto para o fim a que se destina. Para imóveis construídos após 1951, a licença de utilização é obrigatória (para as transações e para obter financiamento bancário). Deve pedir ao vendedor uma cópia da licença de habitação emitida pela Câmara.

Se for uma casa, construída antes de 1951, está dispensada de licença, mas pode ser necessário apresentar uma declaração da Câmara a confirmar a dispensa legal.

Ficha técnica de habitação

Para imóveis cuja construção foi concluída depois de abril de 2004, esta ficha técnica é um documento a entregar pelo promotor imobiliário ao primeiro comprador, contendo as características técnicas da habitação (materiais usados, plantas do imóvel, esquemas das redes elétricas e hidráulicas, entre outras).

Nos casos de construções anteriores a 2004 (quando não existe esta ficha técnica), o banco geralmente pede as plantas do imóvel (da fração e do prédio ou lote). Certifique-se de que entrega cópias dessas plantas à escala (podem constar do projeto arquivado na Câmara ou na documentação do condomínio).

Certificado energético

Obrigatório em qualquer venda, cabe ao proprietário entregá-lo ao comprador. Embora dispensado no pedido de crédito, o certificado energético deve acompanhar o momento da escritura. Este certificado energético será anexado à escritura de compra e venda e é dedutível no IRS.

Fiadores e garantias adicionais: quando são necessários?

Em alguns casos, o banco pode exigir fiadores ou garantias extra, para aprovar o crédito habitação. Um fiador é quem assume a responsabilidade de pagar a dívida, caso o mutuário principal não o faça e respondem com o seu próprio património pelo empréstimo.

Outras obrigações legais e recomendações práticas

Ao longo do processo de contratação do crédito habitação, existem obrigações legais a cumprir, quer pelo banco, quer pelos clientes. Saiba quais são e conheça também algumas recomendações úteis para que tudo corra sem sobressaltos.

Informação pré-contratual(FINE)

O banco deve fornecer-lhe, no momento da simulação e também da aprovação do crédito, a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Este documento contém todas as condições do empréstimo de forma padronizada, para facilitar a comparação entre instituições. Inclui dados como o montante, prazo, taxa de juro, TAEG, MTIC, prestações, comissões, requisitos (por exemplo, a domiciliação do ordenado).

A FINE vincula o banco durante pelo menos 30 dias às condições apresentadas. Leia com atenção e não hesite em esclarecer qualquer dúvida antes de avançar. Junto com a FINE da aprovação, o banco deve entregar-lhe uma minuta do contrato de mútuo e hipoteca e permitir que consulte as cláusulas com antecedência. Aproveite essa oportunidade para verificar tudo ou mesmo para pedir aconselhamento a um especialista (advogado, por exemplo).

Nunca assine qualquer documento sem compreender plenamente as obrigações envolvidas.

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Seguro de vida e seguro multirriscos

Pode escolher a seguradora que quiser, mas deve cumprir as coberturas mínimas exigidas. No seguro de vida, coberturas de morte ou de invalidez total permanente. No seguro multirriscos, cobertura pelo valor de reconstrução do imóvel, incluindo riscos de incêndio (obrigatório por lei), inundação, entre outros.

Peça cotações alternativas e compare. Tanto o seguro de vida como o multirriscos devem estar ativos na data da escritura do empréstimo. Planifique por isso a contratação antecipada destes seguros.

Escritura de compra e venda e mútuo

A fase final consiste na formalização da compra da casa e do contrato de empréstimo. Atualmente, é comum fazer-se tudo num único ato, geralmente através do serviço Casa Pronta ou num Cartório Notarial. O banco prepara a documentação do mútuo e hipoteca, e o comprador e o vendedor formalizam a transmissão do imóvel.

Documentos adicionais necessários para a escritura

Documentos de identificação dos vendedores;
Comprovativos de pagamento do IMT e do imposto do selo referente à aquisição (o comprador deve pagar estes impostos antes da escritura);
Certidão de teor atualizada no próprio dia;
No caso de apartamentos em condomínio, uma declaração da administração do condomínio a atestar ausência de dívidas pelo vendedor.

Verifique com o seu advogado, solicitador ou com o banco se é necessário mais algum documento específico.

Cuidados após contratar crédito

Cumpra o pagamento das prestações na data acordada. É recomendável que domicilie o pagamento numa conta à ordem no próprio banco e que assegure saldo suficiente todos os meses, na véspera do débito;
Se, por qualquer motivo, antecipar dificuldades em pagar uma mensalidade, contacte o banco antes do débito. Nunca ignore um problema financeiro, é preferível renegociar a entrar em incumprimento e ver a sua casa em risco. Tente reduzir a sua prestação, conforme as suas possibilidades e flexibilidade do Banco;
Lembre-se de que pode amortizar o empréstimo, total ou parcialmente, a qualquer momento. Se surgir a oportunidade de liquidar parte da dívida (por exemplo, com subsídios ou poupanças extra), avalie fazê-lo. Em cenários de subida de juros, convém conservar liquidez para emergências, por isso planeie as amortizações de forma equilibrada;
Os contratos de crédito habitação são de longa duração, e o mercado pode mudar. Fique atento a oportunidades de transferir o seu crédito para outro banco, caso as condições sejam melhores;
Acompanhe a evolução das taxas de juro. Se optou por taxa variável e a Euribor disparou, avalie junto do banco se pode fixar a taxa ou renegociar o spread. Desde 2022, com a subida das taxas, o governo e o BdP implementaram medidas de apoio (por exemplo, renegociar prazos sem penalização).

Mantenha-se informado e não hesite em pedir aconselhamento ao banco ou a entidades de apoio ao consumidor, em qualquer fase.

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A informação deste artigo não constitui qualquer recomendação, nem dispensa a consulta necessária de entidades oficiais e legais.

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